اجاره از جمله عقود لازم است و عقد لازم عقدی است که اصولا غیرقابل فسخ است مگر در مواردی که توسط قانون گذار معین شده است (خیارات قانونی شرایط فسخ قرارداد اجاره)

بنابراین  اختیار فسخ قرارداد اجاره توسط موجر یا مستأجر فقط در موارد مشخصی امکان پذیر است که به شرح ذیل به بررسی آن می پردازیم.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

خیار شرط:

یعنی برای هر یک از طرفین یا شخص ثالث در مدت زمان مشخصی اختیار فسخ معامله وجود داشته باشد.

برای مثال در قرارداد اجاره شرط شود که موجر یا مستاجر ظرف مدت یک ماه حق فسخ قرارداد را دارند (به هر دلیلی!)

خیار عیب:

درصورتی‌که ملک اجاره داده‌ شده دارای عیب و نقصی باشد که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده، مستأجر حق خواهد داشت تا با استفاده از همین موضوع قرارداد را فسخ نماید.

خیار تخلف از شرط:

​در بسیاری از قراردادهای اجاره نامه علاوه بر تعهدات معمول، شروط ضمن عقد نیز به قرارداد اضافه می‌شوند. درصورتی ‌که یکی از طرفین قرارداد به این شروط پایبند نباشد، کسی که شرط به نفع اوست با حدود و شرایطی می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.

خیار رویت و تخلف از وصف:

در صورتی که ملک اجاره شده فاقد اوصاف مندرج در قرارداد باشد، امکان استفاده از خیار تخلف از وصف وجود دارد و مستاجر می تواند به استناد آن، قرارداد را فسخ نماید.

برای مثال در اجاره نامه قید شود که ملک اجاره شده دارای مشاعات آبی فعال است و سپس مشخص شود که عین مستاجره فاقد مشاعات آبی مانند استخر می باشد.

خیار تعذر تسلیم:

به موجب ماده ۴۷۶ قانون مدنی، موجر موظف است که ملک را به مستاجر تحویل بدهد. مطابق با این ماده، اگر موجر از تحویل آن به مستاجر خودداری نمود، موجر از سوی مراجع قضایی و قانونی نسبت به تحویل ملک اجبار می‌شود.

در صورتی که اجبار موجر نسبت به تحویل عین مستاجره امکان پذیر نشد، موجر از حق فسخ قرارداد اجاره برخوردار خواهد شد. در این ماده، حق فسخ مستاجر ناشی از خیار تعذر تسلیم در اجاره است.

همچنین باید به این نکته مهم نیر توجه داشته باشیم، خیار تعذر تسلیم در عقد اجاره به مستاجر اختصاص ندارد و موجری که پرداخت اجاره بها به او غیر مقدور است نیز می‌تواند قرارداد اجاره را با استناد به این خیار فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

همان‌طور که در بالاتر اشاره شد، دو مورد از خیارات فسخ مربوط به مستأجر می‌ باشند. به‌ این‌ترتیب که مستأجر می‌تواند با استفاده از آنها قرارداد اجاره را فسخ نماید. یکی از آنها خیار عیب است که در آن اگر مستأجر متوجه عیب و ایرادی در ملک شود که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده بود، می‌تواند قرارداد را فسخ کند. و دیگری خیار رویت و تخلف از وصف است که مستاجر می تواند به استناد آن قراداد را فسخ نماید.

از دیگر شرایطی که در آن مستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره نامه اقدام کند، مربوط به شروط ضمن عقد،خیار شرط و خیار تعذر تسلیم می باشد.

در نتیجه مستاجر در هر ۵ صورت ذکر شده اختیار فسخ معامله را دارد.

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

موجر می تواند به استناد شروط ضمن عقد یا خیار تعذر تسلیم و همچنین خیار شرط، اجاره نامه را فسخ نماید.

برای مثال : چنانچه در قرارداد ذکرشده باشد که یکی از شروط فسخ قرارداد عدم پرداخت اجاره‌ بها توسط مستاجر است، آن‌وقت پس‌ازآنکه مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تعلل کرد، موجر می‌تواند از این شرط فسخ استفاده کرده و قرارداد را پیش از موعد فسخ نماید.

در ادامه چند نمونه از سایر شروطی که اگر در قرارداد ذکر شوند می‌توانند باعث فسخ اجاره نامه توسط موجر شوند را در اینجا مرور می‌کنیم :

• مستأجر بدون اجازه از موجر، ملک را به شخص ثالث واگذار کند یا اجاره بدهد.
• مستأجر از ملک مسکونی استفاده تجاری نماید.
• عدم ارائه اطلاعات صحیح از جانب مستأجر؛ برای مثال بسیاری از صاحبین املاک، خانه خود را به افراد مجرد و یا خانواده‌های پرجمعیت اجاره نمی‌دهند. اگر در زمان عقد قرارداد مستأجر اطلاعات نادرستی در این خصوص ارائه نماید و بعد از امضای قرارداد موجر به این موضوع پی ببرد، حق فسخ برای موجر محفوظ خواهد بود.

نکته : در صورت فروش ملک، موجر حق ندارد قرارداد را فسخ نماید مگر آنکه از قبل با مستأجر توافق کرده باشد که یکی از شروط فسخ، فروش رفتن ملک باشد. در غیر این صورت، زمانی که موجر اقدام به فروش خانه می‌کند، مالک جدید خانه نیز تا زمان اتمام قرارداد اجاره نامه باید به مفاد قرارداد پایبند باشد و مستأجر می‌تواند به اقامت خود ادامه دهد.

خسارت فسخ قرارداد اجاره

خسارت فسخ قرارداد بستگی به شرایط مندرج در قرارداد و توافق طرفین دارد و  در بسیاری از موارد خسارت ناشی از فسخ قرارداد هنگام تنظیم قرارداد تعیین می‌شود و در قرارداد ذکر می‌گردد.

اما طبق یک قاعده عمومی، هزینه فسخ قرارداد اجاره به عهده طرفی است که قرارداد را فسخ می‌کند. به عنوان مثال، اگر موجر قرارداد را فسخ کند، باید مبلغی را به عنوان خسارت به مستاجر بپردازد. این مبلغ معمولاً معادل یک تا دو ماه اجاره بها است.

اما در صورت عدم توافق بین طرفین، میزان خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط دادگاه یا شورای حل اختلاف تعیین می‌شود. دادگاه در تعیین میزان خسارت، عوامل مختلفی را در نظر می‌گیرد، از جمله:

• مدت باقیمانده از قرارداد
• میزان اجاره بها
• دلیل فسخ قرارداد

در برخی موارد، طرفین قرارداد می‌توانند با توافق یکدیگر، مبلغ خسارت فسخ قرارداد را تعیین کنند. این توافق باید در اجاره نامه به طور کامل و واضح قید شود و در صورتی که مشاور املاک در آن کوتاهی کند، حتی امکان شکایت از بنگاه املاک نیز وجود دارد!

فسخ قرارداد اجاره با توفق طرفین(اقاله) :

در صورت حصول توافق میان موجر و مستاجر نیز امکان فسخ قرارداد پیش از موعد وجود دارد. برای مثال مستأجر بنا به دلایل مختلف تصمیم بگیرد که پیش از سر رسیدن موعد یک‌ساله قرارداد ملک مورد اجاره را ترک کند، می‌تواند با توافق و همکاری موجر قرارداد اجاره نامه را فسخ نمایند. در حقوق، به این کار اقاله نیز گفته میشود (فسخ با توافق طرفین)

به عنوان یک مستاجر، اگر قصد فسخ قرارداد اجاره با توافق طرفین را دارید، باید مراحل زیر را طی کنید:

• ابتدا با صاحبخانه صحبت کنید و موضوع فسخ قرارداد را به او اطلاع دهید.
• دلایل فسخ قرارداد را به صاحبخانه توضیح دهید.
• با صاحبخانه توافق کنید که قرارداد را در چه تاریخی فسخ کنید.
• توافق خود را با صاحبخانه مکتوب کنید و امضای طرفین را بر روی آن داشته باشید.

در متن توافقنامه باید موارد زیر ذکر شود:

• تاریخ فسخ قرارداد
• دلایل فسخ قرارداد
• مبلغ خسارت فسخ قرارداد (در صورت وجود)

اگر صاحبخانه با فسخ قرارداد با توافق طرفین موافقت نکرد، شما می‌توانید از طریق دادگاه اقدام به فسخ قرارداد کنید. برای اینکار می‌توانید از کارشناسان حقوقی عدل آفرین کمک بگیرید.

در ادامه میتوانید نمونه اظهار نامه فسخ قرارداد اجاره نیز مشاهده کنید.

نمونه اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره

مخاطب محترم جناب آقا/خانم …………

با سلام

احتراما؛ اینجانب …………………… مستند به ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، مراتب ذیل را رسما به شما اعلام می کنم : (بدیهی است که عدم پاسخ شما در زمان مقرر منجر به اقدام قانونی برعلیه شما خواهد شد)

۱-مستند به اجاره نامه شماره ………….مورخ……………  که رونوشت مصدق آن به پیوست تقدیم حضور می گردد، در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یک ماه تاخیر نماید، موجر می تواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذیصلاح درخواست نماید.

۲-همانگونه که مستحضرید جنابعالی ضمن تخلف از شروط ضمن عقد، تاکنون از پرداخت ……ماه اجاره بها خودداری نموده اید.

۳-لذا نظر به مراتب یاد شده، مراتب فسخ یک جانبه قرارداد را به جنابعالی اعلام نموده و شایسته است که ظرف مدت ۳ روز نسبت به تخلیه ملک و پرداخت اجور معوقه اقدام نمایید. در غیراین صورت موضوع جهت تایید فسخ قرارداد و مطالبه خسارت از طریق مراجع قضایی پیگیری خواهد شد که در آن صورت علاوه بر تخلیه ملک و پرداخت اجور معوقه ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، خسارت دادرسی و حق الوکاله وکیل نیز خواهید بود.

با تشکر – آقا/خانم………………

نویسنده : آرمین صادقی – وکیل دادگستری